Слишком сильно снизили аренду? Когда снижение ведёт к расторжению договора

В Германии снижение аренды (Mietminderung) действует по закону (§ 536 BGB), но его размер вы определяете сами — на свой риск. Если суд потом сочтёт обоснованным меньший процент, разница считается долгом по аренде. А из-за долга можно лишиться квартиры — даже если дефект действительно был.

Для нашей таблицы снижения аренды мы проверили исход каждого решения и нашли дела, в которых суд признал дефект, а арендатор всё равно проиграл. Из них можно извлечь полезные уроки.

Риск: снижение превращается в долг

Арендодатель может расторгнуть договор без срока уведомления (fristlose Kündigung), если долг в два срока платежа подряд превышает месячную аренду или за более долгий период достигает двух месячных платежей (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Возможно и обычное расторжение, если арендатор виновно и существенно нарушил свои обязанности (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Ошибка сама по себе не защищает: Верховный федеральный суд (BGH) решил, что арендатор, который неверно оценил причину дефекта и поэтому удержал слишком много, считается просрочившим, если при должной осмотрительности мог избежать ошибки (решение от 11.07.2012 — VIII ZR 138/11).

Дела, которые арендаторы проиграли, несмотря на дефект

1. Удержали слишком много

• AG Düsseldorf, 27.03.2020 — 43 C 263/18: плесень в четырёх комнатах. Арендатор снизил аренду на 80 %, суд счёл обоснованными 60 %. Иск о выселении удовлетворён.
• LG Berlin, 22.10.2010 — 63 S 690/09: плесень в нескольких местах. Арендатор снизила аренду на 25 %, обоснованными были 10–15 %. Немедленное расторжение из-за долга признано законным.
• AG Wiesbaden, 18.01.2024 — 93 C 2942/22: не закрывалась входная дверь, воняли мусорные баки. Арендатор удерживал 28 %. Суд признал за баки 5 % (с июня по август 7 %) и ещё 5 % за дверь — с октября 2022 года. Выселение, оставлено в силе в апелляции (LG Wiesbaden, 04.09.2024 — 3 S 13/24).

2. Совсем перестали платить

• LG Berlin II, 26.09.2024 — 64 S 143/23: арендатор больше года не платила аренду, за плесень признали только 5 %. Пришлось доплатить около 13 000 €.
• AG München, 18.05.2012 — 432 C 487/11: вредные вещества из паркетного клея дали 30 %. Арендаторы почти перестали платить — расторжение законно, BGH правовой ошибки не нашёл (15.01.2013 — VIII ZR 411/12).
• AG Dülmen, 15.11.2012 — 3 C 128/12: крысы. 80 % признали только за месяц дезинсекции; поскольку арендатор совсем перестала платить, пришлось доплатить около 3000 €.

3. Помешали устранить дефект

AG Frankfurt am Main, 12.05.2021 — 33 C 390/21: за мышей обоснованными были 20 % — но не за месяц, когда домработница арендатора отказалась от новых обработок. Кто не пускает мастеров или дезинсектора, теряет право на снижение за это время.

4. Платили без оговорки

AG Paderborn, 29.06.2021 — 54 C 20/21: за затопление ванной признали 40 % за три недели. Но аренду за июль арендаторы вернуть не смогли: они заплатили её без оговорки (§ 814 BGB).

В других делах суд признавал дефект — например, 10 % за перебои с горячей водой (AG Essen, 20.07.2023 — 136 C 95/23), — но накопившегося долга всё равно хватало для расторжения. Все дела, которые арендаторы проиграли, — в таблице в разделе «Проигранные дела».

Как снижать аренду, не рискуя квартирой

• Сообщите о дефекте письменно (Mängelanzeige) и назначьте срок — без уведомления нет снижения (§ 536c BGB). Образец: уведомление о дефекте на немецком.
• Ориентируйтесь на похожие решения: медианы по степени тяжести показывают, что суды обычно присуждают. Если сомневаетесь, удержите немного меньше.
• Платите под оговоркой: платите полную аренду с пометкой «unter Vorbehalt der Minderung» и потом требуйте разницу назад. Долг не возникает, а § 814 BGB возврату не мешает. Образец такого письма — в статье «Письмо о снижении аренды: образец».
• Никогда просто не прекращайте платить — даже при серьёзном дефекте, не посоветовавшись.
• Обеспечьте доступ: пускайте мастеров, экспертов и дезинсекторов.
• Пусть процент определит суд: по иску о признании (Feststellungsklage) суд решит вопрос о снижении до того, как возникнет долг. Оценить ситуацию поможет союз арендаторов (Mieterverein).

Если договор уже расторгнут

Немедленное расторжение из-за долга теряет силу, если вы погасите весь долг не позднее двух месяцев после вручения иска о выселении (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), — но только один раз в два года. Обычное расторжение, заявленное одновременно, такая оплата не отменяет (BGH, 19.09.2018 — VIII ZR 231/17). Немедленно обратитесь за юридической помощью.

Совет: письма немецкому арендодателю лучше писать по-немецки. Наш генератор бесплатно составит уведомление о дефекте, а в таблице снижения аренды видно, какие проценты суды присуждали в похожих случаях.