Отключение электричества в съёмной квартире: ваше право на снижение аренды

В январе 2026 года около 45 000 домохозяйств в Берлине оставались без электричества до четырёх дней. Многие арендаторы не знают: в таких случаях у вас есть право на снижение аренды — даже если арендодатель не виноват в отключении.

Что делать при отключении электричества

1. Немедленно документируйте — запишите время отключения и восстановления. Сделайте фото с отметкой времени, сохраните сообщение оператора сети, по возможности фиксируйте температуру в квартире.
2. Уведомите арендодателя письменно — даже если арендодатель не вызвал отключение, вы обязаны его уведомить. Это условие для вашего права на снижение (§ 536c BGB). Создать уведомление →
3. Зафиксируйте последствия — сфотографируйте испорченные продукты и сохраните чеки (гостиница, аренда обогревателя и т.д.). Они могут понадобиться для возмещения ущерба.
4. Снизьте аренду или платите с оговоркой — вы можете снизить аренду напрямую. Если хотите перестраховаться, платите полную аренду с оговоркой и потребуйте разницу обратно. При очевидном, задокументированном отключении прямое снижение тоже законно.

Берлинский блэкаут января 2026 — что было затронуто

При зимних температурах вышли из строя не только свет и электроприборы, но и:

• Отопление: многие газовые и центральные системы требуют электричества для насосов и управления
• Горячая вода: без электричества нет циркуляции и электронного розжига
• Лифты: полностью вышли из строя в многоквартирных домах
• Телефон и интернет: стационарная и частично мобильная связь были нарушены

Не только само отключение, но и последующие отказы (отопление, горячая вода) являются самостоятельными дефектами жилья — каждый из них обосновывает снижение аренды.

Какое снижение аренды возможно?

• Кратковременное отключение (несколько часов): как правило, нет права на снижение — считается незначительным дефектом
• Отключение свыше 24 часов: ок. 10–20 % снижения в зависимости от сезона и обстоятельств
• Многодневное отключение с потерей отопления зимой: ок. 50–100 % — квартира фактически непригодна для проживания
• Полная непригодность для проживания: до 100 % снижения за весь период

Рассчитайте ваше индивидуальное снижение аренды →

Снижение аренды vs. возмещение ущерба — в чём разница

Закон различает два разных требования с разными условиями:

Снижение аренды (§ 536 BGB) наступает автоматически, как только возникает существенный дефект — независимо от вины арендодателя. Если отключается электричество, аренда снижается в силу закона. Арендодатель не обязан соглашаться, но бремя доказывания лежит на нём.

Возмещение ущерба (§ 536a BGB), напротив, требует, чтобы арендодатель был виновен в дефекте или находился в просрочке с его устранением. При блэкауте из-за внешней неисправности сети — которую арендодатель не может контролировать — требование о возмещении ущерба, как правило, не возникает. Однако возмещение возможно, если арендодатель не устранил известную слабость электропроводки, которая привела к отключению.

Тем не менее сохраняйте все чеки: гостиничные счета, стоимость испорченных продуктов, арендованные обогреватели. При наличии вины арендодателя эти документы станут ценными доказательствами.

Правовая основа

Работающее электроснабжение относится к договорному использованию съёмной квартиры. При отключении электричества возникает дефект по § 536 BGB. Право на снижение аренды не требует вины арендодателя — важно лишь то, что квартирой нельзя пользоваться как договорено.

Арендодатель, в свою очередь, может предъявить регрессные требования к оператору сети или виновнику — но это не влияет на ваше право на снижение аренды.