Недействительные пункты в договоре аренды в Германии: § 536 абз. 4 BGB

Может ли договор аренды запретить снижение платы?

Нет. Некоторые договоры аренды (Mietvertrag) содержат оговорки, ограничивающие или полностью исключающие право на Mietminderung — снижение арендной платы. Согласно § 536 абз. 4 BGB (BGB — Гражданский кодекс Германии), такие соглашения при аренде жилья являются недействительными. Закон защищает арендаторов от необходимости отказываться от этого важного права — даже если вы подписали договор, не разобравшись в немецких формулировках.

Какие пункты договора аренды не имеют силы?

Следующие формулировки в договорах аренды юридически неисполнимы:

«Арендатор отказывается от права на снижение аренды» — прямые оговорки об исключении всегда недействительны
«Снижение аренды допускается только с предварительного письменного согласия арендодателя» — снижение аренды наступает в силу закона и не требует одобрения
«Арендатор обязан устранять дефекты за свой счёт» — в общей формулировке это недействительно, так как снимает обязанности с арендодателя
«Дефекты, известные арендатору при заселении, не дают права на снижение» — частично действительно по § 536b BGB, но только если арендатор действительно знал о дефекте и не оговорил свои права

Почему такие оговорки недействительны по немецкому праву?

§ 536 абз. 4 BGB — так называемая императивная норма (ius cogens). При аренде жилья от неё нельзя отступать в ущерб арендатору. Законодатель хотел обеспечить, чтобы арендаторов нельзя было ставить в худшее положение через договорные оговорки. Подписанный договор ничего не меняет: недействительный пункт не действует, даже если под ним стоит ваша подпись.

Что делать, если в моём договоре есть такой пункт?

Без паники: оговорка автоматически недействительна — вам не нужно ничего предпринимать против неё
Не давайте себя запугать: некоторые арендодатели ссылаются на такие оговорки, хотя они недействительны
Задокументируйте дефект: действуйте как обычно — сообщите о дефекте, установите срок, при необходимости снизьте аренду. Помните: письмо арендодателю должно быть на немецком языке — наш сервис составит юридически корректное письмо по-немецки автоматически
Укажите арендодателю: деловым тоном сообщите арендодателю, что оговорка недействительна в соответствии с § 536 абз. 4 BGB

Действует ли эта защита при аренде коммерческих помещений?

Важно: § 536 абз. 4 BGB действует только для жилых помещений. В договорах коммерческой аренды (Gewerbemietvertrag) право на снижение может быть исключено или ограничено договором. Если вы арендуете коммерческое помещение, внимательно проверьте свой договор.

Совет: внимательно читайте договор аренды — но не пугайтесь недействительных оговорок. В случае сомнений поможет бесплатная первичная консультация в Mieterverein — союзе арендаторов, который за небольшой годовой взнос консультирует по жилищным спорам.