Wie wird die Mietminderung berechnet?
Die Berechnung der Mietminderung erfolgt auf Grundlage der Bruttowarmmiete – also der Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkosten und Heizkosten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Grundsatzurteil vom 20. Juli 2005 (Az. VIII ZR 347/04) eindeutig entschieden.
Die Formel lautet:
Ein Beispiel: Bei einer Warmmiete von 900 € und einem Schimmelbefall im Schlafzimmer (Minderungsquote 15 %) über 20 Tage ergibt sich:
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB) – Sie müssen sie nicht beantragen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Mangel Ihrem Vermieter angezeigt haben (Mängelanzeige).
Mietminderungstabelle: Wie viel Prozent bei welchem Mangel?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach Art und Schwere des Mangels. Die folgenden Werte basieren auf veröffentlichten Gerichtsurteilen und dienen als Orientierung:
Schimmel in der Wohnung
5–100 %Leichter Befall in einem Raum: 5–10 %. Schimmel in Küche, Bad und Schlafzimmer: 20–50 %. Wohnung unbewohnbar: bis 100 %.
Heizung funktioniert eingeschränkt: 5–20 %. Kompletter Ausfall im Winter: 50–100 %. Kein Warmwasser: 10–30 %.
Wasserschaden / Rohrbruch
5–100 %Feuchte Wände oder Decke: 5–15 %. Trocknungsgeräte im Einsatz: 50–80 %. Wohnung unbewohnbar: 100 %.
Lärm / Baulärm
5–50 %Gelegentlicher Baulärm: 5–15 %. Dauerhafter Lärm tagsüber: 15–30 %. Extremer Lärm auch nachts: 30–50 %.
Stromausfall
5–100 %Einzelne Steckdosen defekt: 5–10 %. Kompletter Stromausfall: bis 100 %.
Ungeziefer / Schädlinge
5–50 %Ameisen oder Silberfische: 5–10 %. Mäuse oder Ratten: 10–30 %. Kakerlaken: bis 50 %.
Aufzug defekt
5–20 %Je nach Stockwerk und Dauer: 5–20 %. Besonders relevant ab dem 4. OG.
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Häufige Fragen zur Mietminderung
Wird die Mietminderung von der Warmmiete oder Kaltmiete berechnet?
Die Mietminderung wird immer von der Bruttowarmmiete berechnet – also Kaltmiete plus alle Nebenkosten inklusive Heizkosten. Das hat der BGH in seinem Urteil von 2005 (Az. VIII ZR 347/04) entschieden.
Muss ich die Mietminderung ankündigen?
Nein, die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie müssen den Mangel aber Ihrem Vermieter anzeigen (Mängelanzeige). Erst ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie die Miete kürzen. Eine Frist zur Mängelbeseitigung von 14 Tagen ist üblich.
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Grundsätzlich ja, aber nur ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Tipp: Zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung, dann können Sie den Betrag nachträglich zurückverlangen.
Wie viel Prozent Mietminderung bei Schimmel?
Das hängt vom Ausmaß ab: Bei leichtem Befall in einem Raum sind 5–10 % üblich. Bei Schimmel in mehreren Zimmern 20–50 %. Ist die Wohnung unbewohnbar, kann die Minderung bis zu 100 % betragen. Nutzen Sie unseren Rechner oben für eine genaue Einschätzung.
Kann ich die Mietminderung ohne Anwalt durchführen?
Ja. Für die außergerichtliche Geltendmachung brauchen Sie keinen Anwalt. Wichtig ist eine ordentliche Mängelanzeige, die richtige Minderungsquote und eine korrekte Berechnung. Unser Rechner und Brief-Generator helfen Ihnen dabei.
Was passiert, wenn ich die Miete zu stark mindere?
Wenn Sie zu viel Miete einbehalten, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Deshalb ist es wichtig, sich an Gerichtsurteile zu halten und die Minderung korrekt zu berechnen. Im Zweifel zahlen Sie unter Vorbehalt und fordern den Betrag zurück.
Mietminderung pro Tag oder pro Monat?
Die Mietminderung wird tageweise berechnet. Besteht der Mangel nur einen Teil des Monats, wird die Monatsmiete durch 30 geteilt und mit der Anzahl der betroffenen Tage multipliziert.
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