Wie wird die Mietminderung berechnet?
Die Berechnung der Mietminderung erfolgt auf Grundlage der Bruttowarmmiete – also der Kaltmiete zuzüglich aller Nebenkosten und Heizkosten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Grundsatzurteil vom 20. Juli 2005 (Az. VIII ZR 347/04) eindeutig entschieden.
Die Formel lautet:
Ein Beispiel: Bei einer Warmmiete von 900 € und einem Schimmelbefall im Schlafzimmer (Minderungsquote 15 %) über 20 Tage ergibt sich:
Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB) – Sie müssen sie nicht beantragen. Voraussetzung ist allerdings, dass Sie den Mangel Ihrem Vermieter angezeigt haben (Mängelanzeige).
Mietminderungstabelle: Wie viel Prozent bei welchem Mangel?
Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach Art und Schwere des Mangels. Die folgenden Werte basieren auf veröffentlichten Gerichtsurteilen und dienen als Orientierung:
Schimmel in der Wohnung
Alle 14 Urteile →Leicht
10 %
Median aus 6 Urteilen
Kleine Schimmelflecken, einzelne Stelle, z. B. Bad oder Fensterbereich
Mittel
23 %
Median aus 4 Urteilen
Schimmel in Wohnräumen, mehrere Stellen, muffiger Geruch
Schwer
78 %
Median aus 4 Urteilen
Großflächiger Schimmel, Gesundheitsrisiko, mehrere Räume betroffen
Heizungsausfall / kein Warmwasser
Alle 19 Urteile →Leicht
10 %
Median aus 6 Urteilen
Heizung funktioniert eingeschränkt, einzelner Raum betroffen, Temperatur 16–18 °C
Mittel
25 %
Median aus 5 Urteilen
Heizungsausfall in mehreren Räumen, Temperatur unter 16 °C
Schwer
73 %
Median aus 8 Urteilen
Totaler Heizungsausfall im Winter, Wohnung nicht bewohnbar
Wasserschaden / Rohrbruch
Alle 17 Urteile →Leicht
8 %
Median aus 4 Urteilen
Kosmetische Schäden, kleiner Bereich betroffen, Verfärbungen
Mittel
23 %
Median aus 4 Urteilen
Erheblicher Wasserschaden, Raum beeinträchtigt, feuchte Wände
Schwer
80 %
Median aus 9 Urteilen
Starke Überschwemmung, mehrere Räume betroffen, Wohnung kaum bewohnbar
Lärm / Baulärm
Alle 21 Urteile →Leicht
8 %
Median aus 5 Urteilen
Gelegentliche Störung, tagsüber, z. B. Sportplatz oder Nachbar
Mittel
20 %
Median aus 11 Urteilen
Regelmäßige Lärmbelästigung, Bauarbeiten, beeinträchtigt den Alltag
Schwer
40 %
Median aus 5 Urteilen
Extremer Dauerlärm, Tag und Nacht, Wohnung kaum bewohnbar
Stromausfall
Alle 11 Urteile →Leicht
8 %
Median aus 7 Urteilen
Teilweiser Ausfall, einzelner Bereich, eingeschränkte Versorgung (z. B. Warmwasser nur verzögert)
Mittel
20 %
1 Urteil
Ausfall in der ganzen Wohnung, ein bis mehrere Tage, z. B. kein Warmwasser
Schwer
100 %
Median aus 3 Urteilen
Langfristiger Totalausfall: kein Licht, keine Heizung, kein Warmwasser
Ungeziefer / Schädlinge
Alle 10 Urteile →Leicht
10 %
Median aus 3 Urteilen
Geringer Befall, einzelner Bereich, z. B. Silberfische im Bad
Mittel
15 %
Median aus 4 Urteilen
Erheblicher Befall, mehrere Räume, Lebensqualität stark beeinträchtigt
Schwer
100 %
Median aus 3 Urteilen
Massiver Befall, Gesundheitsrisiko, Wohnung unbewohnbar
Aufzug defekt
Alle 8 Urteile →Leicht
6 %
Median aus 4 Urteilen
Untere Etagen (bis 3. OG), kurzer Ausfall
Mittel
10 %
Median aus 3 Urteilen
Mittlere Etagen (4.–6. OG), längerer Ausfall
Schwer
20 %
1 Urteil
Hohe Etagen (ab 7. OG), Langzeitausfall, ältere/gehbehinderte Mieter
Median der Minderungsquoten aus den Gerichtsurteilen unserer Mietminderungstabelle, je Schweregrad. Die Werte aktualisieren sich mit jedem neuen Urteil; im Einzelfall kann die Minderung abweichen.
Vollständige Mietminderungstabelle mit allen Urteilen ansehen →
Häufige Fragen zur Mietminderung
Wird die Mietminderung von der Warmmiete oder Kaltmiete berechnet?
Die Mietminderung wird immer von der Bruttowarmmiete berechnet – also Kaltmiete plus alle Nebenkosten inklusive Heizkosten. Das hat der BGH in seinem Urteil von 2005 (Az. VIII ZR 347/04) entschieden.
Muss ich die Mietminderung ankündigen?
Nein, die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein. Sie müssen den Mangel aber Ihrem Vermieter anzeigen (Mängelanzeige). Erst ab diesem Zeitpunkt dürfen Sie die Miete kürzen. Eine Frist zur Mängelbeseitigung von 14 Tagen ist üblich.
Kann ich die Miete rückwirkend mindern?
Grundsätzlich ja, aber nur ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Tipp: Zahlen Sie die Miete unter Vorbehalt der Rückforderung, dann können Sie den Betrag nachträglich zurückverlangen.
Wie viel Prozent Mietminderung bei Schimmel?
Das hängt vom Ausmaß ab. Median der Urteile in unserer Mietminderungstabelle: 10 % bei kleinen Flecken an einer Stelle, 23 % bei Schimmel an mehreren Stellen in Wohnräumen, 78 % bei großflächigem Befall mit Gesundheitsrisiko. Nutzen Sie den Rechner oben für eine Einschätzung in Euro.
Kann ich die Mietminderung ohne Anwalt durchführen?
Ja. Für die außergerichtliche Geltendmachung brauchen Sie keinen Anwalt. Wichtig ist eine ordentliche Mängelanzeige, die richtige Minderungsquote und eine korrekte Berechnung. Unser Rechner und Brief-Generator helfen Ihnen dabei.
Was passiert, wenn ich die Miete zu stark mindere?
Wenn Sie zu viel Miete einbehalten, kann der Vermieter wegen Zahlungsverzug kündigen. Deshalb ist es wichtig, sich an Gerichtsurteile zu halten und die Minderung korrekt zu berechnen. Im Zweifel zahlen Sie unter Vorbehalt und fordern den Betrag zurück.
Mietminderung pro Tag oder pro Monat?
Die Mietminderung wird tageweise berechnet. Besteht der Mangel nur einen Teil des Monats, wird die Monatsmiete durch 30 geteilt und mit der Anzahl der betroffenen Tage multipliziert.
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