Zu viel gemindert? Wann die Mietminderung zur Kündigung führt

Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 BGB) – über die Höhe entscheiden Sie aber zunächst selbst, und zwar auf eigenes Risiko. Hält das Gericht später eine niedrigere Quote für angemessen, gilt die Differenz als Mietrückstand. Und Mietrückstände können zur Kündigung führen – auch dann, wenn der Mangel tatsächlich bestand.

Für unsere Mietminderungstabelle haben wir den Ausgang aller Urteile geprüft. Dabei sind wir auf Fälle gestoßen, in denen das Gericht den Mangel anerkannt hat und der Mieter trotzdem verlor. Aus ihnen lässt sich viel lernen.

Das Risiko: Aus der Minderung wird ein Mietrückstand

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder über einen längeren Zeitraum mit insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Auch eine ordentliche Kündigung ist möglich, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Ein Irrtum schützt dabei nicht ohne Weiteres: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Mieter, der die Ursache eines Mangels falsch einschätzt und deshalb zu viel mindert, in Verzug gerät, wenn er den Irrtum bei der gebotenen Sorgfalt hätte vermeiden können (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).

Urteile, in denen Mieter trotz Mangel verloren haben

1. Zu hoch gemindert

• AG Düsseldorf, 27.03.2020 – 43 C 263/18: Schimmel in vier Räumen. Der Mieter minderte 80 %, angemessen waren laut Gericht 60 %. Die Räumungsklage hatte Erfolg.
• LG Berlin, 22.10.2010 – 63 S 690/09: Schimmel an mehreren Stellen. Die Mieterin minderte 25 %, angemessen waren 10–15 %. Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs blieb wirksam.
• AG Wiesbaden, 18.01.2024 – 93 C 2942/22: Haustür schloss nicht, Mülltonnen stanken. Der Mieter minderte 28 %. Anerkannt wurden für die Mülltonnen 5 % (Juni bis August 7 %) und für die Haustür ab Oktober 2022 weitere 5 %. Räumung, bestätigt vom LG Wiesbaden (04.09.2024 – 3 S 13/24).

2. Gar nicht mehr gezahlt

• LG Berlin II, 26.09.2024 – 64 S 143/23: Die Mieterin zahlte über ein Jahr keine Miete, anerkannt wurden für den Schimmel nur 5 %. Sie musste rund 13.000 € nachzahlen.
• AG München, 18.05.2012 – 432 C 487/11: Schadstoffe aus dem Parkettkleber rechtfertigten 30 %. Die Mieter stellten die Zahlung weitgehend ein – die fristlose Kündigung war wirksam, der BGH sah keinen Rechtsfehler (Beschluss vom 15.01.2013 – VIII ZR 411/12).
• AG Dülmen, 15.11.2012 – 3 C 128/12: Rattenbefall. 80 % gab es nur für den Monat der Bekämpfung; weil die Mieterin ganz aufgehört hatte zu zahlen, musste sie rund 3.000 € nachzahlen.

3. Die Mängelbeseitigung verhindert

AG Frankfurt am Main, 12.05.2021 – 33 C 390/21: Für den Mäusebefall waren 20 % angemessen – für den Monat, in dem die Haushälterin des Mieters weitere Bekämpfungstermine ablehnte, aber nicht. Wer Handwerker oder Kammerjäger nicht hereinlässt, verliert für diese Zeit das Minderungsrecht.

4. Ohne Vorbehalt gezahlt

AG Paderborn, 29.06.2021 – 54 C 20/21: Für einen Wasserschaden im Bad waren 40 % für drei Wochen anerkannt. Die Miete für Juli konnten die Mieter trotzdem nicht zurückfordern, weil sie sie vorbehaltlos gezahlt hatten (§ 814 BGB).

In weiteren Fällen hat das Gericht den Mangel anerkannt – etwa 10 % für ausfallendes Warmwasser (AG Essen, 20.07.2023 – 136 C 95/23) –, die aufgelaufenen Rückstände reichten aber trotzdem für die Kündigung. Alle Urteile, in denen Mieter verloren haben, finden Sie in der Tabelle unter „Verlorene Fälle“.

So mindern Sie, ohne Ihre Wohnung zu riskieren

• Mangel schriftlich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen – ohne Mängelanzeige keine Minderung (§ 536c BGB). Vorlage: Mängelanzeige-Muster.
• An vergleichbaren Urteilen orientieren: Die Medianwerte je Schweregrad zeigen, was Gerichte typischerweise zusprechen. Im Zweifel lieber etwas weniger ansetzen.
• Unter Vorbehalt zahlen: Zahlen Sie die volle Miete ausdrücklich „unter Vorbehalt der Minderung“ und fordern Sie die Differenz später zurück. So entsteht kein Rückstand, und § 814 BGB steht der Rückforderung nicht entgegen. Ein Muster dafür steht im Musterschreiben zur Mietminderung.
• Nie einfach die Zahlung einstellen – auch nicht bei einem schweren Mangel, ohne sich vorher beraten zu lassen.
• Termine ermöglichen: Lassen Sie Handwerker, Sachverständige und Kammerjäger in die Wohnung.
• Die Quote gerichtlich feststellen lassen: Mit einer Feststellungsklage klärt das Gericht die Minderung, bevor ein Rückstand entsteht. Ein Mieterverein hilft bei der Einschätzung.

Wenn die Kündigung schon da ist

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn Sie den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage ausgleichen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) – das geht nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung beseitigt diese Zahlung aber nicht (BGH, Urteil vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17). Holen Sie sich in diesem Fall sofort rechtlichen Rat.

Unser Tipp: Mit unserem Generator erstellen Sie kostenlos eine Mängelanzeige an Ihren Vermieter. In der Mietminderungstabelle sehen Sie, welche Quoten Gerichte in vergleichbaren Fällen zugesprochen haben.