Mietminderung bei Heizungsausfall: Ihre Rechte als Mieter

Wann liegt ein Heizungsmangel vor?

Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört eine funktionsfähige Heizung, die während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) Raumtemperaturen von mindestens 20–22 °C tagsüber und 18 °C nachts ermöglicht.

Ein Heizungsausfall, eine defekte Heizung oder dauerhaft zu niedrige Temperaturen stellen einen erheblichen Mangel der Mietsache dar. Die Miete ist in diesem Fall kraft Gesetzes gemäß § 536 BGB gemindert.

Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall?

Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere und Dauer des Ausfalls ab. Gerichte haben folgende Richtwerte festgelegt:

Temperatur nur 18–19 °C: 5–10 % (LG Berlin, 63 S 423/11)
Temperatur nur 16–18 °C: 20 % (AG Köln, 152 C 1249/74; AG Görlitz, 1 C 1320/96)
Ein Zimmer nicht beheizbar: 20–25 % (LG Hannover, 11 S 296/79)
Totalausfall im Winter: 50–75 % (LG Bonn, 6 S 396/81; LG Berlin, 64 S 291/91)
Kein Heizen + kein Warmwasser: bis 100 % (LG Berlin, 65 S 70/92)

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Heizungsausfall außerhalb der Heizperiode

Auch außerhalb der Heizperiode (Mai bis September) kann ein Anspruch bestehen, wenn die Raumtemperatur unter 18 °C fällt. Zudem betrifft ein Heizungsausfall häufig auch die Warmwasserversorgung, was ganzjährig einen Mangel darstellt.

Mietminderung bei defektem Warmwasser

Fällt die Warmwasserversorgung aus, liegt ebenfalls ein Mangel vor. Gerichte sprechen je nach Dauer und Umfang 7,5–50 % Mietminderung zu. Bei gleichzeitigem Ausfall von Heizung und Warmwasser addieren sich die Minderungsquoten.

Heizung kaputt: So gehen Sie richtig vor

Temperaturen dokumentieren: Messen und protokollieren Sie die Raumtemperatur mehrmals täglich mit einem Thermometer. Fotografieren Sie die Anzeige mit Datum.
Mängelanzeige schreiben: Informieren Sie den Vermieter umgehend schriftlich (per Einschreiben) und setzen Sie eine Frist von 3–5 Tagen zur Reparatur. Mängelanzeige erstellen →
Mietminderung geltend machen: Die Minderung gilt ab dem Tag des Ausfalls – nicht erst ab Fristablauf. Mietminderung erstellen →
Notmaßnahmen: Bei extremer Kälte können Sie nach Fristablauf einen Handwerker auf Kosten des Vermieters beauftragen (§ 536a Abs. 2 BGB – Selbstvornahme).

Wichtig: Melden Sie den Ausfall sofort. Nach § 536c BGB riskieren Sie bei verspäteter Meldung den Verlust Ihres Minderungsrechts.

Häufige Fragen zum Heizungsausfall

Gilt die Mietminderung rückwirkend?

Ja. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein – ab dem Tag, an dem der Mangel aufgetreten ist. Sie müssen die Minderung nicht vorher „ankündigen".

Muss ich einen Anwalt einschalten?

Nein. Sie können die Mietminderung selbst geltend machen. Unser Service erstellt ein rechtssicheres Schreiben für Sie – kostenlos oder mit professioneller Analyse. Minderung berechnen →

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Nach Fristablauf haben Sie das Recht zur Selbstvornahme (§ 536a Abs. 2 BGB), können ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete ausüben (§ 320 BGB) und Schadensersatz verlangen (§ 536a Abs. 1 BGB).